Primé (ex-aequo) avec Cédric Chapelle pour sa thèse de doctorat sur « l’expertise civile à l’épreuve des droits fondamentaux »

 

 

 

Le prix de l’EEEI 2020 : Méthode pratique de valorisation d’immobilier commercial – Valeur locative & pas-de-porte.

Par Grégoire Dupont

 

 

 

L’ADN de la valeur de l’immobilier commercial

Qu’est-ce qui caractérise la valeur d’un immeuble affecté au commerce ? Quel est le facteur essentiel, l’ADN, de sa valeur ?

On pense immédiatement à la surface. Mais deux magasins identiques en tous points sauf à être situés dans deux villes différentes n’auront pas nécessairement la même valeur locative. Serait-ce la localisation ? Là non plus car deux magasins voisins, de même surface totale, n’auront pas nécessairement la même valeur locative de marché.

Brisons le suspense. Le facteur essentiel de la valeur d’un bien commercial est sa capacité à générer de la marge bénéficiaire à son exploitant. « De la quoi ? » me dites-vous. De la marge bénéficiaire. C’est-à-dire du chiffre d’affaires réduit de ses coûts. Plus la marge bénéficiaire (hors loyer) du commerçant est grande, plus il a la capacité à payer un loyer élevé. La valeur vénale étant elle-même directement dépendante du rendement d’un immeuble commercial, elle sera donc aussi directement fonction de la marge.

Plus le flux de chalands est important, plus la surface est grande, plus la visibilité est forte… plus le chiffre d’affaires est appréciable, donc la marge, donc le loyer payable. Plus la surface est uniforme, plus elle est facile à exploiter, moins elle nécessite de personnel… moins les coûts sont importants, donc c’est tout bénéfice pour la marge et la capacité à payer un loyer élevé.

Marier le foncier et le commerce

La valeur d’un immeuble serait-elle donc directement liée au succès du commerce qu’il abrite ? Une confusion fréquente existe entre propriété foncière et propriété commerciale. Le foncier, c’est-à-dire l’immeuble qui appartient au propriétaire, procure des facilités (ou pas) à générer de la marge. Mais le commerçant a aussi une responsabilité majeure au niveau de la création de sa marge. Sa capacité à attirer les chalands à lui, à transformer une fréquentation en ventes, à maîtriser sa chaîne d’approvisionnement, ses coûts de personnel, etc. font la richesse de son fonds de commerce. C’est la propriété commerciale, qui n’appartient qu’à lui. On ne peut donc imaginer une valorisation sur base de la marge générée uniquement.

La méthode proposée dans le présent ouvrage offre une approche pour évaluer le plus objectivement possible une valeur locative de marché et de pas-de-porte ne dépendant que du foncier. Si le commerçant, par son talent, arrive à générer plus de marge que les autres, le bénéfice en revient à son fonds de commerce et ne devrait donc pas influer sur la valeur de l’immobilier. L’inverse étant tout aussi vrai.

Savoir et savoir-faire : les deux jambes de l’expert

L’évaluation en valeur immobilière n’est ni une science ni un art. Si c’était une science, un simple ordinateur aurait depuis longtemps déjà remplacé les évaluateurs. Si c’était un art, la créativité de l’évaluateur l’aurait amené à transgresser toutes les barrières pour atteindre des résultats sans cesse plus osés, s’éloignant de facto de la réalité du marché.

Nous préférons voir l’évaluation en valeur immobilière comme un travail complexe mêlant savoir et savoir-faire. Le savoir constitue le côté connaissance. L’évaluateur doit être un fin observateur du marché, rester informé des transactions récentes, accumuler une quantité importante de données indispensables à l’exercice de son métier. Le savoir-faire est le pendant créatif et intellectuel du travail d’évaluation. L’évaluateur doit comprendre les lignes de force d’un marché immobilier, prendre de la hauteur pour garder l’objectif d’offrir un reflet fidèle de la valeur de marché malgré l’infinité de variations possibles des points de comparaison.

Cet ouvrage rassemble des lignes directrices et propose une série de bonnes pratiques. Ce n’est pas un processus scientifique à suivre de manière stricte. Comme tout amateur de cuisine le sait, il faut adapter la recette aux circonstances et aux ingrédients disponibles. La méthode proposée ne remplace pas la nécessité de savoir-faire et de professionnalisme de l’évaluateur pour que le résultat final soit un reflet authentique d’un marché et non le résultat d’un calcul aveugle.

Évaluation en valeur locative

Nous considérons comme seule valable pour évaluer une valeur locative l’approche par comparaison, parfois aussi appelée approche par le marché. Celle-ci donne une indication de la valeur en comparant l’immeuble à évaluer avec des immeubles identiques ou similaires pour lesquels des informations sur les prix sont disponibles. Il s’agit de l’approche la plus ardue car elle nécessite une excellente connaissance des transactions passées, appelés communément points de comparaison. Mais c’est la seule qui, à notre avis, donne un reflet correct de la valeur locative.

Attention : Il faut bien comprendre la notion de point de comparaison. Un point de comparaison est une transaction, presque toujours coulée dans un contrat écrit, qui donne une indication sur la valeur de marché à un moment donné. Un bail, un renouvellement, une vente, une cession de bail… peuvent être des points de comparaison. Un immeuble n’est en soi pas un point de comparaison, c’est une transaction portant sur celui-ci qui en est un. Dans le cadre de l’évaluation locative, seules les transactions portant sur des locations peuvent être des points de comparaison : baux, renouvellements et cessions de bail (pour autant que le montant payé pour la cession ne porte que sur le bail, pas sur le bail accompagné du fonds de commerce).

Remarque : Nous parlons ici d’évaluation, pas d’avis de valeur. La confusion est fréquente dans l’esprit du public entre les deux. Or le travail et le résultat sont fondamentalement différents. L’évaluation va construire objectivement son résultat sur des transactions, des événements vérifiables, qui donnent la valeur de marché : les points de comparaisons. Le travail de connaissance du marché est donc important. L’avis de valeur est le reflet du sentiment de l’expert. On pourrait comparer l’avis d’expert à un médecin qui pose son diagnostic sans vous ausculter, ni faire d’analyses ; on comprend vite que le résultat est plus aléatoire ! Pour le prix, souvent modeste heureusement, on a certes un papier avec une belle en-tête mais pas beaucoup de contenu défendable.

Pour déterminer la valeur locative du bien et comparer à bon escient, nous devons tenir compte :

  • des conditions de marché ;
  • de la situation, la localisation ;
  • des caractéristiques physiques du bien.

Comment choisir ses points de comparaison ? Rêvons un peu. Dans un monde idéal (ou presque), les points de comparaison devraient :

  • faire partie d’un même marché, un même périmètre de chalandise ;
  • refléter la valeur locative de marché ;
  • être récents ;
  • avoir une configuration physique identique ou similaire;
  • abriter un commerce de même nature.

Nous numérotons volontairement ces critères car nous les considérons hiérarchiques. Le premier est plus important que le second et ainsi de suite. A titre d’exemple, sélectionner un point de comparaison dans un marché différent aura des conséquences majeures sur la valeur évaluée alors que mixer des points de comparaison de commerces de nature différentes aura des conséquences nettement moindres.

L’ouvrage détaille les étapes pour sélectionner les points de comparaison pertinents et des méthodes pour pondérer les surfaces qui mèneront à une évaluation objective de la valeur de marché d’une surface commerciale en centre-ville, centre commercial ou périphérie.

Évaluation de pas de porte

Le pas-de-porte fait l’objet de bien des convoitises et parfois de disputes entre bailleurs et locataires. Il peut être l’objet d’exclamations scandalisées d’observateurs extérieurs. Mais il faut garder une chose fondamentale à l’esprit : le pas-de-porte est le reflet le plus direct du marché. Il témoigne immédiatement de l’excès de demande par rapport à l’offre et se révèle d’une grande volatilité selon les conditions économiques.

Le pas-de-porte est fortement dépendant de la législation protégeant le preneur commercial. Cette législation trace la limite, pas toujours limpide si on se limite à une approche économique, entre les propriétés foncière et commerciale.

L’ouvrage analyse le pas de porte du point de vue de la législation belge puis détaille les étapes pour évaluer objectivement sa valeur dans le cadre d’une cession. Toutefois, les principes peuvent dans leur grande majorité être extrapolés à d’autres législations.

À propos de l’auteur

Grégoire Dupont
Grégoire Dupont

 

Grégoire Dupont est expert judiciaire en Belgique, expert en valorisation d’immobilier commercial, Membre of the Royal Institute of Chartered Surveyors (MRICS) et Membre de la Chambre belge des Experts chargés de missions Judiciaires et d’Arbitrage (CEJA).

Ingénieur commercial de formation, il se lance d’abord dans l’informatique et la consultance. En 2004, il reprend Bureau Gerard, courtier bruxellois spécialisé en immobilier commercial, qu’il dirigera pendant 10 ans. Il met aujourd’hui son savoir-faire en valorisation à disposition des tribunaux comme expert judiciaire ou d’acteurs-clé de l’immobilier commercial comme conseiller technique.